과연 재건축이 좋을까, 리모델링이 좋을까?과거 낡은 아파트를 지나다보면 재건축조합 설립을 축하하는 현수막을 종종 볼 수 있었다. 한편, 근래에는 리모델링조합 설립을 축하하는 현수막도 심심치 않게 보인다. 그런데 재미있는 것은, 리모델링조합이 설립된 아파트 단지내에 ‘재건축준비위원회’라거나 ‘재건축포럼’이라는 등의 명칭으로 리모델링에 반대하는 모임을 암시하는 현수막이 걸리기도 한다는 것이다. 과연 재건축이 좋을까, 리모델링이 좋을까? 우선 개념부터 짚고 넘어가자. 재건축은 말 그대로 건물을 허물고 다시 짓는 것이고, 리모델링은 건물의 틀은 유지하되 각 세대의 공간을 늘리거나 층수를 올리는 방식으로 기존 건물에 변형을 가하는 것이다. 재건축은 건물을 허물지 않으면 안될 정도로 낡아야 하기 때문에 안전진단에서 낮은 등급을 받아야 하지만, 리모델링은 공사를 함에 있어 건물의 기본적인 틀은 유지하고 특히 층수를 늘리는 리모델링은 가중되는 무게를 버틸 수 있어야 하므로 안전진단에서 지나치게 낮은 등급이 나오면 할 수 없다. 그래서 30년을 기다려야 하는 재건축과 달리, 리모델링은 준공 후 15년만 되어도 할 수 있고 너무 오래되어 낡은 아파트는 오히려 불가능하다. 무엇보다 중요한 것은 내가 얼마를 내야 새 아파트를 받을 수 있을까 하는 문제일 것이다. 재건축이든 리모델링이든 새 아파트를 받기 위해 추가로 내는 돈을 분담금이라고도 하는데, 결국 사업성으로 결정된다. 아파트에 용적률 여유가 있어 추가로 짓는 아파트 세대가 많으면 일반분양분이 늘어 사업성이 높아지고 자연스레 분담금이 줄어든다. 그런데, 재건축은 기부채납 없이는 법이 정한 용적률 상한을 원칙적으로 초과할 수 없는 반면, 리모델링은 그러한 제한 없이 용적률 인센티브를 받을 수 있다는 점에서, 현재 아파트의 용적률이 얼마나 되는지 알아보는 것이 중요하다. 한편, 재건축은 재건축 초과이익 환수에 관한 법률에 따른 부담금도 고려해야 한다. 이외에도 재건축은 사업중에 아파트를 양도하는 것에 제약이 있는 반면, 리모델링은 양도를 자유롭게 할 수 있다는 점에서도 차이가 있다. 특히 다수의 아파트를 소유하고 있는 다물권자라면, 조합설립 후에는 하나의 분양권만 인정되는 재건축과 달리 리모델링은 언제든 각 아파트를 별개로 처분할 수 있어 리모델링이 더 유리하다고 볼 수 있다. 그리고 사업 참여를 희망하지 않는 사람 입장에서도 양도에 제약이 적은 리모델링이 더 유리하다고 볼 수 있다. 리모델링을 원하는 사람들은 재건축에 대해 시간이 많이 걸린다거나 비용이 많이 든다는 비난을 하고, 재건축을 원하는 사람들은 리모델링에 대해 ‘결국 헌집’이라거나 구조상 한계가 있다는 비난을 하기도 한다. 이러한 비난이 아파트의 상황에 따라 모두 옳다거나 틀리다고 할 수 없다. 하지만, 애초에 재건축은 사업성이 없는 곳에서 리모델링을 비난하거나, 리모델링이 불가능한 곳에서 재건축을 비난하여 시간을 낭비하는 경우가 종종 있어 안타깝다. 사업의 지연은 당연히 사업성을 떨어트리고, 그 피해는 고스란히 아파트 주민에게 돌아가기 때문이다. 결국 어느 것이 나은지는 아파트와 자신이 처한 상황에 따라 다를 것이고, 정확한 판단을 위해서는 관련 전문가의 도움을 받는 것이 필요하다. 

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사업시행자(특히 조합 임원)는 재개발, 재건축 정비사업을 진행하는 과정에서 여러 형사처벌의 위험이 있다. 그중에서도 압도적으로 비율이 높은 것은 도시정비법상 정보공개의무를 위반하는 것과 협력업체를 선정하면서 도시정비법령을 위반하는 것이다. 

예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약이 주로 문제되는데, 이러한 계약은 총회의 전속의결사항이며 대의원회에서 대행할 수 없다. 이때 총회의 의결정족수는 정관에 다른 규정이 없으면 '전체 조합원 10% 이상이 직접 출석'하여 '조합원 과반수 출석과 출석 조합원 과반수'의 의결을 받아야 한다.다만 시공사 선정은 '전체 조합원의 50% 이상이 직접 출석'하여 '조합원 과반수 출석과 출석 조합원 과반수의 의결'을 받아야 한다는 점을 유의해야 한다. 총회의 의결을 거치지 않고 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약을 체결한 조합임원은 형사처벌 대상이다. 이와 달리 예산 범위 내의 협력업체 선정 및 계약 체결은 대의원회가 대행할 수 있다.조합은 예상치 못한 정비사업비의 지출을 위해 예비비 항목으로 예산을 수립할 수 있고, 조합은 예비비 사용이 필요한 정당한 사유가 있으면 예비비 항목의 예산을 사용하여 예산에 없는 항목의 계약을 체결하고 예비비를 사용할 수 있으므로 예비비 범위 내의 계약체결도 대의원회의 의결로 가능하다.대법원도 같은 입장이다. 다만 예비비 항목이 모두 지출되어 소진되었다면 통상 예비비 항목의 예산으로 지출되어 온 업무에 대한 지출 내지 계약 체결이라고 하더라도 이는 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약'에 해당한다.위와 같은 절차 외에도 도시정비법 제29조와 국토교통부가 고시한 '정비사업 계약업무처리기준'을 준수해야 한다. 도시정비법 제29조 제1항에 따른 계약의 방법을 위반하여 계약을 체결한 추진위원장, 조합임원(청산인 포함), 토지등소유자가 시행하는 재개발사업의 경우의 그 대표자는 형사처벌의 대상이 된다. 다만 도시정비법 제29조나 정비사업계약업무처리기준의 문언상 주민대표회의는 적용되지 않는다고 보며, 국토교통부 유권해석도 같은 입장이다.추진위원장 또는 사업시행자(청산인 포함)는 도시정비법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 계약을 체결하려면 일반경쟁에 부쳐야 하며, 다만 계약규모, 재난의 발생 등 대통령령으로 정하는 경우에는 지명경쟁입찰이나 수의계약으로 할 수 있다.계약의 규모와 관련해서 도시정비법 시행령 제24조는 추정가격이 1억 원 이하의 용역계약인 경우에는 지명경쟁입찰을 할 수 있고, 추정가격이 5천만 원 이하의 용역계약인 경우에는 수의계약을 할 수 있다고 규정하고 있다. 이때 추정가격은 부가세를 제외한 가액을 기준으로 해석하는 것이 타당하며, 국토교통부의 유권해석도 동일한 입장이다. 필자의 사견으로는 지명경쟁입찰이나 수의계약이 가능한 추정가격은 현실에 맞게 상향될 필요가 있다고 본다.소송, 재난복구 등 예측하지 못한 긴급한 상황에 대응하기 위하여 경쟁에 부칠 여유가 없는 경우에도 수의계약을 할 수 있다. 이 사유에 해당하면 추정가격과 무관하게 수의계약이 가능하다.다만 최근 하급심은 환급채권의 소멸시효가 임박한 상황에서 조합이 회계법인과 수의계약을 체결한 사건에서 위임계약 체결 경위나 계약 체결 후 수행한 업무내용 등을 종합하여 수의계약 사유에 해당한다고 볼 수 없다고 판시한 바 있다. 긴급한 상황에서 수의계약으로 진행하기 위해서는 어떠한 긴급상황에 따라 수의계약을 하였는지, 또 어떠한 조치를 취했는지 그 근거를 상세히 남겨두는 것이 바람직하다고 본다.조합은 등기 업무를 위해서 법무사 선정 및 계약을 진행하는데, 이때 주의해야 할 점이 있다. 간혹 법무사 용역계약서에 '(일괄)명도소송 소장 작성 및 제출'이라는 항목이 추가된 초안에 대하여 이를 자세히 보지 않고 계약을 체결하는 경우가 많다.그러나 명도소송은 해당 시기가 되면 별도의 입찰을 통해 해당 업무를 수행할 전문 변호사(법무법인)를 선정해야 하기 때문에 위 항목을 제외하는 것이 타당하다. 명도소송은 법무사의 소장 대필에서 끝나는 것이 아니라 결국 전문 변호사(법무법인)를 선임하여 해결할 수밖에 없고, 법무사 보수규정의 제한을 받는 법무사에 비하여 전문 변호사(법무법인)가 가격 경쟁력 측면에서도 훨씬 유리하기 때문이다.재개발·재건축에 관련된 규정과 절차는 다양하고 복잡할 뿐만 아니라, 관련 규정의 해석에 관해서도 분쟁이 많다. 협력업체를 선정하고 계약하는 과정에서 발생할 수 있는 형사처벌의 위험성을 최소화하기 위해서는 미리 도시정비사업 분야의 많은 경험을 가진 전문 변호사의 조력을 받는 것이 무엇보다 중요하다고 본다. /글 유재벌 법무법인 센트로 변호사

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수인의 공유자가 한 명의 조합원으로서 하나의 분양신청권만을 가지는 경우가 있다. 이때, 공동분양대상자인 공유자들 간에 아무런 다툼 없이 분양신청 하고, 분양계약을 체결하면 문제가 없겠지만 가끔 분양계약 체결 단계에서 돌연 자신은 현금청산을 받겠다거나 다른 공유자들과 함께는 분양계약을 체결하지 않겠다는 등으로 분양계약의 체결에 문제가 발생하기도 한다. 

김민수 변호사/사진제공=법무법인 센트로먼저, 일반적으로 조합은 정관에 분양계약체결 기간에 분양계약을 체결하지 않으면 현금으로 청산한다는 규정을 두는데, 이러한 규정은 유효할까?대법원은 분양계약의 체결은 조합이 조합원에게 해당 기간에 분양계약의 체결을 거절하는 방법으로 사업에서 이탈할 수 있는 기회를 추가로 부여하려는 취지이므로 위와 같은 정관규정이 유효하다고 판시했다.만약, 조합 정관에 위와 같은 취지의 규정이 있고, 적법하게 분양신청을 한 조합원이 분양계약체결 기간에 분양계약을 체결하지 않았다면 분양권을 박탈당하고 현금청산대상이 될 수 있다.그렇다면, 수인의 공유자가 한 명의 조합원으로서 하나의 분양권만을 가지는데, 공유자 중 일부는 현금청산을 원하여 분양계약을 체결하지 않으려 하고, 나머지는 분양계약을 체결하려는 경우, 분양계약의 체결을 원하는 공유자들만 분양계약을 체결할 수 있을까?위와 같은 경우, 분양계약의 체결을 희망하는 공유자만 분양계약을 체결하는 것이 가능하다고 보게 된다면, 하나의 부동산에 관하여 조합원의 지위 및 현금청산대상자의 지위가 공존하게 되는데, 특별한 사정이 없다면 이러한 결과는 동일한 자산에 대하여 이중의 이익을 향유하도록 허용하는 것이어서 다른 조합원들과의 형평에 반하므로 타당하지 않다. 따라서, 위와 같은 경우에 일부 공유자만 분양계약을 체결하는 것은 불가능할 것으로 보이고, 결국 공유자 전원이 분양계약 미체결을 이유로 사업시행자로부터 분양권을 박탈당할 것으로 사료된다.한편, 공동분양대상자인 공유자들 모두 분양계약을 체결하기를 희망하나, 함께 체결하는 것은 어려운 경우가 있을 수 있다. 최근 서울행정법원은 이와 관련하여 아래와 같이 판시하였는데, 이 판결에 비추어 보면 분양계약은 공동분양대상자인 공유자들 각자에 의하여 체결될 수 있다고 봄이 타당하다고 사료된다.1. 분양에 관한 법률관계는 도시정비법령, 관리처분계획 및 이전고시 등에 의하여 형성되는 것이지 분양계약에 의하여 비로소 형성되는 것은 아니고, 관리처분계획이 인가된 이후 토지등소유자와 사업시행자 사이에 체결된 분양계약은 관리처분계획 등에 의하여 이미 형성된 법률관계를 구체화하고 보충하는 의미로, 사업시행자가 토지등소유자에게 해당 기간에 분양계약의 체결을 거절하는 방법으로 정비사업에서 이탈할 수 있는 기회를 추가로 부여한 것인바, 분양계약 미체결로 인해 현금청산대상자가 되는지는 보다 엄격하게 해석해야 한다.2. 토지등소유자에게 인정되는 분양계약체결권한은 각자 소유한 부동산을 현물출자함에 따라 인정되는 권리이고, 총회 의결권이나 임원 선임권 등 절차적 권리를 행사하는 경우보다 통일적인 권리 행사의 필요성은 높지 않으므로, 원칙적으로 각자 행사할 수 있고, 이를 제한하기 위해서는 별도의 규정이 있어야 한다. 그런데, 도시정비법령 등은 공동분양대상자에 대하여 공동으로서만 계약을 체결할 수 있다는 등 분양계약체결 방식을 제한하는 규정은 별도로 두고 있지 않다.수인의 공유자가 하나의 분양권을 가지는 경우에 분양계약의 체결과 관련하여 문제되는 상황들에 대해서 살펴보았다. 뜻밖의 상황에 직면하여 분양권을 박탈당하는 일이 없기를 바란다. /글 법무법인 센트로 김민수 변호사

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