[법무법인 센트로] 몇 달 전, 강남의 한 재건축 아파트를 구입한 A씨로부터 상담 요청을 받았다. 매도인 B씨는 해당 재건축 구역에서 아파트와 상가를 모두 소유하고 있는데, 그 중 아파트를 A씨에게 매도했다. 아파트를 매입한 A씨는 단독 조합원 지위와 단독 분양자격이 인정될 수 있을까?

#1. 투기과열지구 조합원 지위 승계 요건

강남, 서초 등 투기과열지구 구역의 입주권 투자에 대한 법률 상담 요청이 최근 부쩍 늘었다. 투기과열지구 내 재건축 구역의 경우, 조합설립인가 후에는 부동산을 거래하더라도 원칙적으로 조합원 지위 승계가 금지되나 예외적으로 사업이 지연되거나 또는 매도인이 일정한 법정 요건을 충족할 경우 조합원 지위 승계가 가능하다. 대표적으로 1) 투기과열지구에서 조합설립인가 후 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속 소유하고 있는 자가 사업시행인가 신청 전에 해당 부동산을 양도하는 경우 또는 2) 매도인이 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간이 10년 이상 그리고 거주기간이 5년 이상인 경우 등이 있다.

특히 압구정의 재건축 조합들은 대부분 2021년 조합설립이 되었고 3년이 지나고 있음에도 불구하고 사업시행인가 신청을 하지 않고 있다. 다른 재건축 구역 중에는 사업자체가 길어지는 관계로 조합원 지위 승계에 관한 소유 요건과 거주 요건을 충족한 부동산도 점차 늘고 있다. 그러다보니 위와 같은 예외 규정에 해당하여 조합원 지위 승계가 가능한 부동산이 매물로 나오고 있는 상황이다.

#2. 단독 조합원 지위가 인정되는 물건인지 확인하자

그런데 매도인이 위와 같은 요건만 충족하면 매수인이 조합원 지위를 승계받아서 단독 조합원지위와 단독 조합원 분양권(입주권)을 취득할 수 있을까. 강남의 재건축 구역에서 수십 억원 상당의 아파트를 구매하는 매수인의 입장에서는 당연히 단독 조합원 지위와 단독 분양권을 전제로 구매하는 것이다. 그런데 만약 매수인에게 공동조합원 지위 내지 공동 분양권이 인정된다면 매수인은 매우 당황할 수밖에 없다.

그러므로 조합원 분양권을 목적으로 재건축 구역 내 부동산을 매수할 경우, 위와 같은 조합원 지위 승계 요건 뿐만 아니라, 단독조합원 지위와 단독 분양자격이 인정되는 물건인지 여부를 체크하는 것이 더욱 중요하다.

이를 위해서는 가장 먼저 매도인 또는 매도인과 같은 세대를 이루는 자가 해당 정비구역 내에 1채의 아파트만을 소유한 조합원인지, 아니면 여러 채의 아파트를 소유하거나 또는 아파트와 상가를 모두 소유하고 있는 다물권자인지 여부를 확인해야 한다.

도시정비법은 조합설립인가 후에 조합원 숫자가 늘어나는 것을 방지하기 위하여 조합원 쪼개기를 방지하는 규정을 두고 있다. 재건축 조합의 조합원 지위와 관련하여 ① 부동산등을 여러 명이 공유하고 있는 경우, ② 여러 명의 토지등소유자가 1세대인 경우, ③ 조합설립인가 후에 1명의 토지등소유자로부터 부동산 등을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우 모두 1명의 조합원 지위만 인정한다.

#3. 매도인 측이 1인 다물권자인지, 1세대 다물권자인지 반드시 체크하자

위 규정 해석과 관련하여 최근 대법원의 판결 내용을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다. 여러 명의 토지등소유자가 ‘1세대’인 경우 또는 ‘1인’이 여러 부동산을 소유하고 있는 경우, 조합설립 후 토지등소유자로부터 일부 부동산을 양수한 양수인에게 단독 조합원지위 내지 단독 분양자격이 인정되는지 여부에 관한 판시 내용인데, 대법원은 양도인과 양수인 합해서 1인의 조합원 지위 내지 1인의 분양자격만 인정된다는 취지로 판시했다.

예를 들어, 하나의 세대인 남편과 아내가 같은 정비구역 내에 각각 부동산을 소유하고 있다가 조합설립 후 아내가 소유한 부동산을 같은 세대가 아닌 제3자에게 양도하였을 경우, 남편과 제3자 합해서 1인의 조합원 지위만 인정된다는 것이다. 또한 여러 부동산을 소유하고 있던 ‘갑’이 조합설립인가 후에 그 중 일부 부동산을 ‘을’에게 양도했을 경우, ‘갑’과 ‘을’에게 1인의 조합원 지위와 1인의 분양자격만 인정된다.

다시 처음으로 돌아가 매도인 B씨와 매수인 A씨 사건을 살펴보자. A씨는 단독 조합원지위와 단독 분양자격을 인정받을 수 있을까?

앞서 언급한 도시정비법 규정에 따르면 특별한 사정이 없는 한 단독 조합원 지위가 인정되지 않는다. 즉 A씨와 B씨 합해서 1개의 조합원 지위가 인정된다. 앞서 언급한 대법원 판결의 취지에 따르면 둘이 합해서 1개의 분양자격만 인정될 가능성이 높다.

#4. 단독 분양자격 인정되지 않을 경우, 후속 조치 규정을 명시할 필요

다만, 재건축 구역 내에서 아파트와 상가를 모두 소유하고 있는 다물권자로부터 그 중 아파트만 매수하였을 경우 매수인에게 아파트에 관한 단독 분양자격이 인정될 수 있는지에 관하여 아직까지 명시적인 대법원 판결은 찾기 어렵다. 그러다 보니 위와 같은 사례에 관하여 법률가들 사이에서도 단독 분양자격인지 공동 분양자격인지에 대해서 견해가 갈리고 있다.

그런데 재건축이 진행되어 매수인 A씨의 단독 분양자격이 인정되지 않고 매도인과의 공동 분양자격이 인정된다면, 매도인·매수인 모두 서로 원하지 않은 결과가 되는 것이며, 매수인의 입장에서 결과적으로 단독 분양권이 인정되지 않는 소위 ‘물딱지’를 사게 되는 결과가 되는 것이다.

현재 상황에서 위와 같이 공동 분양권의 위험성을 예방하기 위해서는, 투기과열지구 조합원 지위 승계가 가능한 부동산인지 여부 뿐만 아니라 매도인이 다물권자인지 여부에 대해서 사전에 반드시 체크할 필요가 있고, 매도인과 공인중개사에게 적극적으로 확인해 달라고 요청해야 하고, 매매계약서에도 이에 관한 내용을 명시할 필요가 있다. 그리고 가능한 다물권자 부동산의 매수에 대해서는 명시적인 대법원 판결이 선고되거나 도시정비법이 개정되어 분양자격에 관한 내용이 명확히 규정되기 전까지는 위와 같은 다물권자 부동산의 매수는 가급적 피하는 것을 추천한다. 그럼에도 불구하고 만약 다물권자 부동산을 매수해야 한다면, 매수인의 입장에서는 매매계약서에 단독 분양자격이 인정되지 않을 경우 계약 해제 등 후속조치에 관한 내용을 명시할 필요가 있다.

강남의 재건축 아파트들은 대부분 수십 억원에서부터 대형평수의 경우 100억 원이 훌쩍 넘는 금액으로 거래가 되고 있다. 그러므로 소위 ‘물딱지’와 같은 위험을 예방하기 위해서는 조합원의 지위와 분양자격에 대해서는 사전에 철저하게 확인하고 거래할 필요가 있다고 본다. 이 부분에 대해서는 재건축 전문 변호사의 상담을 받은 이후에 계약을 진행하는 것을 추천한다.

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[여성소비자신문] 재개발·재건축 사업은 ‘토지등소유자’가 ‘조합원’이 되어 자신의 종전 자산을 출자하고 공사비 등을 투입하여 구 건물을 철거한 후 신 건물을 건축한 다음, 신 건물 중 일부는 조합원에게 배분하고(‘조합원 분양’), 나머지는 일반분양을 하여 수입을 얻어 정산하는 것을 그 기본 골격으로 한다.

재개발 사업의 주택 공급대상자는 토지등소유자(단, 지상권자는 제외)이나, 시·도 조례로 정하는 금액·규모·취득시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 않는 토지등소유자는 시·도 조례로 정하는 바에 따라 분양대상에서 제외할 수 있다(시행령 제63조 제1항 제3호).

예컨대, 분양신청자가 소유하고 있는 종전 토지의 총면적이 90제곱미터 미만인자, 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 미만인 자는 공동주택의 분양대상자에서 제외된다(서울시 정비조례 제36조의 반대해석).

재건축 사업은 건축물과 그 부속토지를 모두 소유한 자가 토지등소유자로서 분양대상자가 되는데, 종전 건축물의 용도를 기준으로 주택 소유자에게는 주택을 공급하고, 부대‧복리시설 소유자에게는 부대‧복리시설을 공급하는 것이 원칙이다. 다만 일정한 경우에는 부대‧복리시설의 소유자에게 1주택을 공급할 수 있다(시행령 제63조 제2항 제2호 단서).

예컨대 '기존 부대‧복리시설의 가액’에서 새로 공급받는 부대‧복리시설의 추산액을 뺀 금액이 분양주택 중 최소분양단위 규모의 추산액에 ‘정관등으로 정하는 비율’을 곱한 가액보다 큰 경우'이다. 이때 ‘정관등으로 정하는 비율’은 정관 등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 한다고 규정하고 있는데, ‘정관등으로 정하는 비율’을 1에서 0.2로 낮추는 안건에 관하여는 조합원 2/3이상의 동의를 갖추어야 한다는 것이 서울고등법원의 입장이다.

재개발‧재건축 사업에서 조합원 주택 공급의 수는 어떻게 될까? 도시정비법은 『1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다』고 규정하고 있다(1세대 1주택 공급원칙).

따라서 2명 이상이 1토지를 공유한 경우에는 그 공유자 모두가 1인의 분양대상자로서 1주택만 공급되는 것이 원칙이나, 시·도 조례로 주택공급을 따로 정하고 있다면 시·도 조례에서 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다.

예컨대 서울시의 경우 재개발 구역 내 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있다고 하더라도, 권리산정일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분이 90제곱미터 이상이거나 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상에 해당하는 경우에는 각각 분양대상자가 될 수 있다(서울시 도시정비조례 제36조 제2항 제3호 단서).

재건축의 경우, 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축 사업의 토지등소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있고, 과밀억제권역에 위치한 재건축 사업의 토지등소유자에게는 소유한 주택 수의 범위에서 3주택까지 공급할 수 있다. 다만 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말한다)를 신청하는 재건축사업의 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있다.

즉, 2017년 11월 10일 이후 투기과열지구 또는 조정지역에서 최초 사업시행계획인가를 신청하는 재건축 사업의 경우에는 과밀억제권역과 무관하게 1세대 1주택 공급원칙이 적용되며, 투기과열지구 또는 조정지역이 아닌 상황에서 최초 사업시행계획인가를 받은 재건축 사업의 경우에는 과밀억제권역에서는 3주택을 공급할 수 있고, 과밀억제권역이 아닌 지역에서는 소유하는 수만큼 공급할 수 있다는 것이다.

‘1+1 분양’이라는 예외도 있다. 이는 재개발, 재건축을 불문한 것이며, 종전자산가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 이때 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 이전고시일 다음날부터 3년이 지나기전에 주택을 전매하거나 전매를 알선할 수 없다(법 제76조 제1항 제7호 라목).

주택 및 부대·복리시설의 공급 순위는 기존 토지 또는 건축물의 가격을 고려하여 정하되, 구체적인 기준은 시·도 조례로 정하도록 규정하고 있다. 예컨대 재개발 사업의 경우에는 조례에서 주택과 부대·복리시설의 공급 순위를 상세하게 규정하고 있다. 예컨대 부대·복리시설의 경우 제1순위부터 제6순위까지의 공급 순위를 규정하고 있다.

최근 필자가 조합원을 대리하여 수행한 사건 중에는, 재개발 구역에서 부대·복리시설의 공급 순위 7순위로 아파트와 상가를 모두 분양받은 조합원을 해당 재개발 조합이 ‘제7순위’를 삭제하고 해당 조합원에게 아파트만 분양하는 내용으로 관리처분계획을 변경하여 문제가 된 사건이 있다.

수원고등법원은 해당 조례에서 부대·복리시설 공급 기준을 1~6순위까지만 규정하고 있다고 하더라도 조합이 정관으로 ‘공동주택을 분양받은 자’를 7순위로 추가한 것이 조례를 위반하였다고 볼 수 없고, 관리처분계획은 그 자체로 공적 견해의 표명이라는 점에서, 위 조합원에게 아파트만 분양하는 내용으로 관리처분계획을 변경한 것은 신뢰보호원칙을 위반하여 위법하다고 판시하였다.

최근 재개발·재건축에 관련된 규정은 다양하고 복잡할 뿐만 아니라, 관련 규정의 해석에 관해서도 관련 하급심이 상반되는 판결을 하는 경우도 상대적으로 많다. 따라서 분쟁이 발생할 경우 도시정비사업 분야의 많은 경험을 가진 법률전문가의 조력을 받는 것이 무엇보다도 중요하다.

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A씨는 5년 내에 새 아파트에 입주할 수 있다는 지역주택조합의 홍보, 안내를 믿고 조합가입계약서를 작성하였다. 그런데, 당초 조합이 홍보, 안내하였던 입주 시기가 훌쩍 지났음에도 입주는커녕 사업계획승인 조차 받지 못한 상황에서 추가분담금까지 납부하라고 하니 A씨는 고민 끝에 조합 탈퇴를 결심한다. 그렇다면 단순히 사업이 지연되고 있다는 사정만으로 지역주택조합을 탈퇴하고 납부한 분담금을 전부 돌려받을 수 있을까. 결론부터 말하자면 그렇지 않다. 

임형준 변호사/사진제공=법무법인 센트로

단순히 사업이 지연되고 있다는 사정만으로는 지역주택조합을 탈퇴할 수 없다.대규모 아파트 건설 사업을 진행하는 데에는 다양한 변수가 존재하기 때문에 사업의 초기 단계에서 계획한 사업 완료일까지 예정대로 사업을 완료하는 것은 현실적으로 불가능하다. 이에 지역주택조합은 조합원들을 모집할 때 배포하는 사업일정표 내지 조합가입계약서에 '안내한 일정은 확정적인 것이 아니라 예정 일정이고, 사업의 진행 상황에 따라 변동이 있을 수 있다'는 취지의 문구를 넣어두는 것이 일반적이다. 그로 인해, 당초 조합이 안내한 사업 일정의 지연을 이유로 조합가입계약의 해제 및 납부한 분담금 전액 반환을 주장하더라도, 특별한 사정이 없는 한 조합원이 조합 가입 시 사업 일정의 변동 가능성을 인지하고 있었다고 보아 배척될 가능성이 높다.단순히 사업이 지연되고 있는 것이 아니라, 더 이상 사업의 진행을 기대할 수 없는 상태에 이른 경우 탈퇴가 가능하다.지역주택조합이 조합 가입 당시 안내한 사업 일정이 지연되고 있는 정도를 넘어 조합의 귀책사유로 사업이 더 이상 진행될 수 없는 이른 바 '이행불능'상태에 이른 것이 분명한 경우, 조합가입계약을 해제하고 납부한 분담금 전액의 반환을 구할 수 있다. 조합의 귀책사유로 조합이 이행불능 상태에 이르렀음은 조합의 재정 상태, 조합의 토지확보율, 추가로 소요될 사업비, 사업의 진행 정도 등을 기초로 소송 상 입증해야 한다.서울중앙지방법원 항소심 재판부는 ① 피고 추진위원회가 조합가입계약 당시 안내한 사업부지 면적 및 세대수가 축소된 점, ② 원고의 예측가능한 범위를 초과하여 원고가 조합가입계약 당시에 예상한 아파트를 공급받을 수 없게 된 점, ③ 피고 추진위원회가 사업을 추진한 때로부터 4년 9개월 이상이 경과한 시점까지 조합설립 인가 신청조차 하지 못하고 있는 점, ④ 토지사용승낙률 확보에 진척이 없는 점, ⑤ 피고 추진위원회가 조합설립 인가를 받고도 사업 추진을 위해 수백억 원의 사업비가 필요할 것인데, 현재 토지 매입현황이나 사업의 진행 정도 등에 관하여 정보를 제공하지 않고 있는 점, ⑥ 피고 추진위원회가 사업계획승인을 받기 위해서는 사업부지의 95% 이상 토지 소유권을 취득하여야 하는데 피고 추진위원회가 확보한 사업부지에 대한 정보가 없는 상황인 점 등을 이유로 피고 추진위원회의 귀책사유로 경험법칙 또는 거래관념상 피고 추진위원회의 이행을 기대할 수 없는 이행불능 상태에 이르렀다고 봄이 타당하다고 판시하였고, 피고 추진위원회에서 상고하였으나 대법원이 상고 기각하여 원심 판결이 확정된 바 있다. 

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